Il mutuo di sostituzione o il mutuo di scambio prevede l'estinzione del vecchio mutuo e l'accensione di un nuovo mutuo a condizioni migliori, con uno spread ridotto, senza penali di anticipata estinzione, con una rata mensile più bassa e senza perdere i benefici fiscali prima casa sulla detrazione degli interessi passivi. E' possibile richiedere alla stesse condizioni fino al 20% in più del debito residuo a titolo di liquidità aggiuntiva allo scopo dio finanziare le spese strettamente necessarie all'operazione

Se la rata del mutuo che mensilmente dovete pagare è diventata esorbitante e continua a crescere, oppure le attuali condizioni di mercato permettono soluzioni migliori, è arrivato il momento di andare a guardare il contratto sottoscritto e verificare le condizioni vigenti. 

Tra le soluzioni applicabili esiste la possibilità di "sostituire" il mutuo cambiando banca ed avere così condizioni migliorative ed una rata più bassa.

Per fornirvi un nuovo preventivo è necessario che verifichiate le seguenti informazioni:

• debito residuo (rilevabile dal piano di ammortamento);
• tasso di riferimento applicato (Euribor 1, 3, 6….mesi);
• eventuale ulteriore tipologia di indicizzazione;
• spread % (in pratica il guadagno della banca).

La nuova normativa introdotta dal Governo con il decreto legge nr.  del 31 gennaio 2007, successivamente convertito in legge, prevede, la cosidetta portabilità del mutuo. Il mutuatario può cedere il proprio debito ad un'altra banca, attraverso atto pubblico o scrittura privata. 

Questa operazione detta "surrogazione" non avrebbe senso se non si passasse ad un'altra per avere condizioni contrattuali migliori.

Nella portabilità il mutuo viene trasferito da una banca (o istituto finanziario) ad un'altra. Non c'è estinzione del vecchio debito (sostituzione) ma cambia un attore dell'operazione, il creditore. Non è obbligatorio, però, per la nuova banca accettare il mutuo surrogato come è stabilito dalla legge nr. 40 del 2 aprile 2007 che ha istituito la "portabilità del mutuo".

Il meccanismo utilizzato da tale norma è quello della surrogazione per volontà del debitore, ai sensi dell'art.1202 del codice civile, così la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell'atto di surrogazione ciò risulterà da un'annotazione a margine dell'ipoteca, senza che sia più necessaria la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione della nuova.

Detraibilità degli interessi passivi

Fiscalmente, la surrogazione non comporta per il debitore-mutuatario la perdita dei benefici fiscali, qualunque essi siano. Soprattutto nel caso di prima casa, sono ben evidenti i vantaggi. All'operazione di surrogazione non si applica l'imposta sostitutiva (già pagata). La portabilità del mutuo è quindi esente da imposte. L'Agenzia delle Entrate, con una risoluzione del 21 dicembre 2007 n. 57/E, ha chiarito che, in caso di sostituzione di mutuo sulla prima casa con uno di importo superiore, la detraibilità degli interessi passivi vale per la percentuale corrispondente al rapporto tra il capitale residuo (maggiorato delle spese) del vecchio mutuo e l'importo del nuovo contratto.

 
Le Penali di anticipata Estinzione

Il 2 maggio 2007 è stato sottoscritto tra l'ABI e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale l'accordo che fissa le penali massime di estinzione (anticipata o parziale) per i mutui stipulati prima del 2 Febbraio 2007 (per i mutui stipulati successivamente le penali sono state infatti vietate dal decreto legge 7/2007).

In dettaglio la misura massima per l'estinzione sarà:

per i contratti di mutuo a tasso variabile:
0,50 punti percentuali
0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001:
0,50 punti percentuali
0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000:
1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo
0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

L'accordo determina anche l'introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono misure della commissione di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite con l'intesa. In questi casi: per i mutui a tasso variabile, e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, l'ulteriore riduzione sarà di 0,20 punti percentuali.
Nei mutui a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, qualora la misura contrattuale sia pari o superiore a 1,25 punti percentuali, si applicherà una riduzione di 0,25 punti percentuali; sarà invece di 0,15 punti percentuali con una misura inferiore a 1,25 punti percentuali.

Per i contratti di mutuo a tasso misto (quelli con una tipologia di tasso che varia dal fisso al variabile o viceversa) sono state trovate delle soluzioni specifiche che fanno corrispondere le misure della commissione rispettivamente ai mutui a tasso fisso o variabile.